在討論REITs買進策略前，快速解釋一下什麼是REITs，中文叫做:不動產證劵化基金，就是我把不動產給證劵化
而證劵化的目的只有兩個，權利分割、以及為了能在市場上買賣
像我們買賣股票時，買進股票等於成為公司股東，買進REITs代表成為這些商辦大樓的所有權人，享有這些商辦大樓的出租收益
必須坦承這未必適合所有的投資人，原因很簡單只有一個:在台灣市場上的交投並不熱絡
央行降息政策
故事要從去年(2018年)12月21號說起
那一天楊金龍在新聞發佈會上講出了"台灣的利息還有空間"，這應該要是一條大新聞 ~ 但似乎沒什麼人在關注
楊金龍是我們台灣目前的央行總裁，美股雖然進入升息階段，但執行步調放緩
加上日本、歐元區和中國仍是貨幣寬鬆狀態，所以台灣還能撐著
而這種新聞也是央行的一貫操作手法，全球都一樣
當央行想降息時，不會真的降，會先在市場上不斷放風聲說我想降
接著再看看市場的反應，直到影響程度達成可承受狀態，就會真的執行
註:以下為個人想像~
原本筆者預料的故事是這樣:台灣明年剛好碰到選舉，在年中時降一碼，在年底或明年年初升一碼，等於沒升沒降
但年底或明年年初升息，壓一下房地產，對於選舉是很有幫助的
目前就時呈看來，上述的計畫不一定來的及執行
所以就當作是媽祖託夢好了
台股的REITs
目前上市的REITs只有七檔
京城樂富R1、土銀富邦R1、土銀富邦R2、兆豐新光R1、土銀國泰R1、 王道圓滿R1、兆豐國泰R2
我想光看名稱就很明白，前面的名詞是指託管銀行，後面的名詞是指屬於哪家企業的物業
上述七檔都在上市市場交易，上櫃一檔都沒有
在央行宣佈不升息，以及還有降息空間的情況
你猜猜這些REITs的走勢怎麼走?
沒錯!! 全部都在這個時間點開始呈現反轉向上
而最新一季的理監事會議仍然是凍結利率，就看看哪些REITs值得關我們關注
REITs的選擇策略
選擇的策略包含兩個要件，還算有交易量的、以及扣除物業是購物商圈
今年的殖利率沒有那麼好，所以價差以及股利兩個報酬率同時都要考慮
要提一下，為何需要扣除物業是購物商圈，現在台灣面臨空店潮爆發，一部份是因為錢都回流美國
另一部份是台灣近年在房地產的法規上面，開始比較嚴格對待外資，當初來台灣的外資商，有些是為了賺匯差而來，也有些是為了房地產而來
面對現今的環境很多品牌都撤走了，代表購物商圈的出租者沒有收入，那又是另一個故事，有機會再詳談......
所以今年看到發放股利的部份，都縮水了不少，就是這個原因
先使用刪去法:
王道銀行是一間很有趣的銀行，很明顯他們想打造一個數位金服王國，但目前看來，還有一段不短的路要走
王道圓滿R1標的是:板橋板信銀行大樓與台南Focus時尚流行館
京城樂富R1標的是:桃園台茂購物中心與台北市大都會國際中心
以上兩個是筆者認為還不錯，但按照策略來看必須要刪除的，有點可惜!有興趣的投資人可以看看，未必不好
最後會剩下三個選擇:
1.兆豐新光R1
物業包含了新光天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓、台南新光三越百貨大樓、新光信義華夏以及新光人壽中山大樓六棟，主要是以商辦為主，股利今年發放0.38，過去都是這個水準，相當穩定發放!!
2.土銀國泰R1
物業包含了台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓，這幾棟都還是有不錯的收益，今年發放股利0.42，過去也都在0.45左右的水準
3.土銀富邦R1
包含了富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓以及潤泰中崙大樓，也是以商辦為主，今年發放0.4塊現金股利，也是沒受到太大影響
結論
就單純以殖利率來說，這三支的股利殖利率約在2.5 %
以資本利得來說，今年上漲一波，但也絕不是市場最飆的個股
寫這一篇的原因是，很多投資人習慣去炒新聞在報導的熱門股，但最終卻沒有得到想要的結果(例如:去年的被動元件不少投資人在裡面重傷)
卻沒有發現，有的時候很多好的標的，都藏在沒人會關注的小細節中，與投資人分享共勉之~
